AfA (Absetzung für Abnutzung)
Amortización del edificio. La deducción fiscal anual sobre el valor del edificio alquilado (nunca del suelo): 2% para edificios terminados entre 1925 y 2022, 2.5% anteriores a 1925, 3% desde 2023 — más una opción degresiva del 5% para proyectos nuevos iniciados entre 10/2023 y 09/2029.
La AfA convierte una depreciación contable en ahorro fiscal real: reduce cada año la renta imponible del alquiler sin costar liquidez. En un piso de €400,000 con una parte de edificio de €320,000 terminado en 2024, el 3% de AfA deduce €9,600 al año.
La opción degresiva del 5% (Wachstumschancengesetz, § 7 Abs. 5a EStG) concentra las deducciones en los primeros años de intereses altos y puede combinarse con la amortización especial del § 7b para obra nueva eficiente (EH40/QNG). Cambiar después de degresiva a lineal está permitido.