AfA (Absetzung für Abnutzung)
Amortissement du bâtiment. La déduction fiscale annuelle sur la valeur du bâtiment loué (jamais du terrain) : 2% pour les bâtiments achevés entre 1925 et 2022, 2.5% avant 1925, 3% à partir de 2023 — plus une option dégressive de 5% pour les projets neufs lancés entre 10/2023 et 09/2029.
L'AfA transforme un amortissement comptable en économie d'impôt réelle : il réduit chaque année le revenu locatif imposable sans coûter de trésorerie. Sur un appartement de €400,000 avec une part bâtiment de €320,000 achevé en 2024, 3% d'AfA déduisent €9,600 par an.
L'option dégressive de 5% (Wachstumschancengesetz, § 7 Abs. 5a EStG) concentre les déductions sur les premières années à taux élevés et peut se combiner avec l'amortissement spécial § 7b pour le neuf performant (EH40/QNG). Passer ensuite du dégressif au linéaire est autorisé.